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La nueva demanda de HUD cubre un terreno familiar

A fines de mayo, el mundo inmobiliario se estremeció cuando HUD presentó una demanda en el Tribunal de Distrito de los EE. UU. Para el Distrito Central de California contra varias firmas de bienes raíces importantes y una compañía de informes de divulgación de peligros naturales que alegaba violaciones a la RESPA en relación con su anterior conjunto. empresas.

Aunque en ese momento, la industria especuló que esta demanda marcó un nuevo terreno para que HUD llevara a las empresas a los tribunales por violaciones a la RESPA, de hecho, HUD lo ha hecho una vez antes. Y, curiosamente, los problemas en ese primer caso guardan una asombrosa similitud con los problemas en el corazón del nuevo caso.

El 24 de mayo, HUD demandó a Property ID of Los Ángeles por supuestamente realizar pagos indebidos basándose en la remisión de los consumidores a Realogy Corp. (antes conocida como Cendant Corp.); NRT / Coldwell Banker Residential Brokerage Corp .; Mason-McDuffie Real Estate (que opera como Prudential California Realty); y Pickford Realty Ltd. (que opera como Prudential California Realty).

En una demanda separada presentada contra HUD, Property ID ha sostenido que sus acciones no estaban dentro del ámbito de RESPA porque “los informes de divulgación de peligros naturales no son servicios de liquidación y no forman parte del depósito en garantía. Los informes de peligros naturales no se enumeran como uno de los acuerdos servicios en el propio estatuto de RESPA. El estatuto que exige informes de divulgación de peligros naturales los requiere por razones no relacionadas con el depósito en garantía. Para estar bajo la jurisdicción de RESPA, el producto vendido por Property ID tendría que ser un servicio de liquidación “.

HUD, sin embargo, ha adoptado el punto de vista opuesto, afirmando en su demanda que “los vendedores, compradores o sus agentes compran y proporcionan informes de divulgación de peligros como parte de la compra y liquidación de bienes raíces que involucran préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal. Estos informes se compran sólo cuando una transferencia de propiedad inmueble está pendiente, ya sea que el informe se compre antes o durante un acuerdo real o prospectivo para la venta de bienes raíces “, agregando que” la gran mayoría de los informes se pagan con el depósito en garantía en el momento del cierre “. “

‘Obsoleto y ambiguo’

Todos los corredores de bienes raíces objeto de la demanda están de acuerdo con Property ID en que los informes de divulgación de peligros naturales no son un servicio de liquidación según RESPA.

Mark Panus, vicepresidente senior de comunicaciones corporativas de Realogy Corp. (que incluye NRT), dijo a Real Law Central: “Como la mayoría en esta industria, hemos operado bajo RESPA, obsoleto y ambiguo como es, durante muchos años. y alegatos legales en la queja, incluida la caracterización de los informes de divulgación de peligros naturales como un servicio de resolución bajo RESPA “.

Asimismo, Eliza Walsh, portavoz de Mason-McDuffie Real Estate Inc. (dba Prudential California Realty en el norte de California), dijo: “La posición de la compañía, basada en asesores legales expertos, es que la producción de informes de divulgación de peligros naturales no está incluida en la definición de ‘servicios de asentamiento’ según lo define el estatuto federal “.

Y Steve Rodgers, presidente y director ejecutivo de Prudential California Realty y Pickford Realty, dijo: “Estamos seguros de que nuestros procedimientos y políticas internos, así como todas nuestras transacciones comerciales, cumplen plenamente con [RESPA]. “

Irónicamente, la primera demanda de HUD sobre presuntas violaciones a la RESPA también buscó una aclaración sobre lo que constituye un servicio de liquidación, en el caso de 1984 de US v. Graham Mortgage.

Este caso resultó ser fundamental en la historia de RESPA, ya que el fallo del Tribunal del Sexto Circuito en este caso impulsó a HUD a enmendar el estatuto en 1992.

Estados Unidos contra Graham Mortgage

La historia de US v. Graham Mortgage comenzó en 1983, cuando HUD presentó una acusación formal de seis cargos en el Distrito Este de Michigan acusando a cuatro acusados ​​del delito menor de dar y aceptar sobornos en violación de § 8 (a) de RESPA, y con conspiración para violar esa disposición.

Los acusados ​​incluían a Graham Mortgage Corp. (GMC); Richard E. Chapin, vicepresidente ejecutivo y director de GMC; Thomas P. Heinz, vicepresidente y gerente de sucursal de GMC; y Manford Colbert, presidente de Rose Hill Realty, que se dedicaba tanto a la actividad tradicional de corretaje de bienes raíces como a la compra, rehabilitación y reventa de viviendas en el área de Detroit.

Desde septiembre de 1975 hasta mayo de 1979, GMC proporcionó el financiamiento para la compra, rehabilitación y reventa de residencias en el área de Detroit por parte de Rose Hill. Por cada préstamo que recibió, Rose Hill acordó referir a GMC a dos solicitantes de préstamos hipotecarios de su negocio habitual de corretaje, además de recomendar al comprador de la casa rehabilitada. A su vez, GMC, al otorgar préstamos hipotecarios a la Administración Federal de Vivienda (FHA) o la Administración de Veteranos (VA) a los compradores de las residencias rehabilitadas vendidas por Rose Hill, cobró a Rose Hill menos puntos de los que cobró a otros vendedores.

Para recuperar los ingresos perdidos por la reducción de puntos cobrados a Rose Hill, GMC aumentó los puntos cobrados a los vendedores de residencias referidos por Rose Hill y financiados por préstamos de la FHA o VA.

Antes del juicio, los acusados ​​presentaron una moción para desestimar la acusación con el argumento de que la actividad alegada en la acusación no implicaba la remisión de un negocio “incidente o parte de un servicio de liquidación de bienes raíces” y, en consecuencia, no violó § 8 (a) de RESPA.

El tribunal de distrito rechazó la moción. Al tratar la pregunta como una primera impresión, el tribunal sostuvo que el lenguaje estatutario, visto a la luz del objetivo del Congreso de eliminar los sobornos y las tarifas de remisión que inflaron indebidamente el costo de los servicios de liquidación y la interpretación del estatuto en las regulaciones promulgadas por HUD , prohibió la supuesta actividad.

Posteriormente, los imputados se declararon culpables del cargo de conspiración a cambio de la desestimación de los cargos sustantivos. Tras la entrada de sentencias condenatorias, los acusados ​​presentaron una moción de arresto de sentencia. En una orden no publicada, el tribunal se adhirió a su decisión de que la concesión de un préstamo hipotecario era un servicio de liquidación y denegó la moción. Los acusados ​​luego apelaron al Tribunal del Sexto Circuito.

Sexto Circuito no está convencido

Al pronunciarse sobre el caso, el Sexto Circuito señaló que “la cuestión textual crítica es si esta definición de ‘servicios de liquidación’, que no incluye expresamente dentro de su alcance la concesión de un préstamo hipotecario, puede interpretarse propiamente de manera implícita. “

HUD presentó un argumento simple en apoyo de su posición de que el lenguaje del § 3 (3) de RESPA prevé el tratamiento de la concesión de un préstamo hipotecario como un servicio de liquidación. El gobierno sostuvo que la definición de “servicios de asentamiento”, según sus propios términos, no pretende contener una lista exhaustiva de servicios de asentamiento, sino que denota “cualquier servicio prestado en relación con un asentamiento de bienes raíces”.

El gobierno concluyó que debido a que la concesión de un préstamo hipotecario es el servicio esencial para un acuerdo de bienes raíces, debe ser accesorio al acuerdo y estar dentro del alcance de la definición del § 3 (3) de la RESPA.

Pero el Sexto Circuito concluyó que “ni el lenguaje sencillo de la sección pertinente ni la estructura de la RESPA ofrecen una lectura inequívoca que requiera la imposición de responsabilidad penal sobre la conducta alegada en la acusación”. En consecuencia, pasó a la historia legislativa del estatuto.

HUD sostuvo que incluso si el lenguaje de los estatutos relevantes era ambiguo, la historia legislativa de RESPA respaldaba la interpretación del gobierno de los estatutos.

Historia legislativa de RESPA

En 1974, se introdujo un proyecto de ley (S. 3164) en el Senado de los Estados Unidos para regular ciertas prácticas crediticias y procedimientos de liquidación en transacciones hipotecarias relacionadas con el gobierno federal. La definición de “servicios de liquidación” en el proyecto de ley, tal como se introdujo, fue sustancialmente idéntica a la promulgada por el § 3 (3) de RESPA.

Tras la aprobación del Senado, la Cámara de Representantes, al aprobar inicialmente la S. 3164, enmendó el proyecto de ley eliminando todas las disposiciones del Senado y sustituyendo las disposiciones de HR 9989, que era un proyecto de ley de la Cámara generalmente similar a la S. 3164. Una Sin embargo, la diferencia estaba en el lenguaje de la definición de “servicios de asentamiento”. La Cámara impuso una definición más cerrada que no incluía la realización de un préstamo hipotecario dentro de su alcance.

Pero el Senado se negó a estar de acuerdo con las enmiendas de la Cámara y finalmente adoptó la definición más amplia de “servicios de asentamiento” que la recomendada por la Cámara. HUD argumentó que esta decisión de favorecer una definición más amplia de “servicios de liquidación” mostró que el Congreso tenía la intención de incluir la concesión de un préstamo hipotecario.

Pero el Sexto Circuito dijo: “Al decidirnos por el lenguaje más amplio de la versión del Senado, no creemos que el Congreso tuviera la intención de incluir el financiamiento de bienes raíces dentro del alcance de los servicios de liquidación para propósitos de RESPA”, encontrando que “la historia legislativa carece de la claridad y fuerza para obligar a la conclusión de que el Congreso tenía la intención de tratar la concesión de un préstamo hipotecario como un servicio de liquidación cuando promulgó RESPA “.

Por lo tanto, el tribunal de circuito revocó el fallo anterior, concluyendo: “A la luz de nuestras afirmaciones, el lenguaje de RESPA es ambiguo con respecto a la cuestión de si la concesión de un préstamo hipotecario es un servicio de liquidación y que la historia legislativa del estatuto no dirigir cualquier resolución de ese problema, ‘la regla de la indulgencia ordena el juicio para el [appellants]. En consecuencia, las sentencias de condena quedan anuladas y la causa se remite al tribunal de distrito para que se dicten sentencias definitivas “.

Esta decisión fue un golpe para HUD, que estaba en total desacuerdo con la posición del Sexto Circuito, y la decisión obligó al departamento a emitir revisiones a RESPA en 1992. El Congreso respondió enmendando RESPA para eliminar cualquier duda de que, para propósitos de RESPA, un servicio de conciliación incluye la originación y realización de un préstamo hipotecario. Al mismo tiempo, el Congreso también hizo que la RESPA se aplicara específicamente a segundas hipotecas y refinanciaciones.

Implicaciones futuras

El caso de Graham Mortgage difiere del caso de identificación de propiedad de una manera significativa, en que en el primer caso, HUD intentó buscar sanciones penales por violaciones del estatuto, mientras que en el nuevo caso, HUD solo busca una orden judicial permanente y una restitución. de ganancias.

Sin embargo, la cuestión central sigue siendo la misma. Si el Tribunal del Sexto Circuito pudiera encontrar que la definición original de “servicios de liquidación” no se aplicaba claramente a la concesión de un préstamo hipotecario en 1984, ¿podría el tribunal de California determinar que no se aplica claramente también a la provisión de informes de divulgación de peligros naturales? , a pesar de las modificaciones realizadas en 1992?

Y si es así, ¿HUD y el Congreso tendrán que volver a la mesa de dibujo para redefinir los parámetros del estatuto nuevamente? ¿O los tribunales encontrarán esta vez suficiente el argumento de HUD sobre el amplio alcance del estatuto?

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios observó recientemente que “en caso de que la demanda se resuelva por completo y no se resuelva, las empresas finalmente deberían tener una guía más clara sobre lo que constituye y no constituye un servicio de liquidación”.

Real Law Central Estará mirando para ver qué pasa.

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